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能否通过股权转让实现土地使用权转让？
工业用地、商业开发用地等建设用地使用权的转让是企业之间时常发生的行为，有直接使用转让的土地，也有的经过转让同时把工业用地规划用途变更为商业用地，土地变的利益更大化。土地使用权转让俗称土地买卖，必然涉及两个重要方面，一是转让条件，即符合哪些特征的土地使用权方能转让；二是土地使用权转让时所发生的税费。由于这两个条件限制，让很多人选择通过股权转让实现土地交易。
一、股权转让实现土地使用权转让产生背景
土地使用权转让，是土地使用权人把土地卖给他人，会发生、土地、所得税、、契税等，尤其是土地采取递进式发生税率很高，一般人难以承受。并且，土地使用权转让需要经过土地管理部门批准、变更登记后才能产生物权效力，真正从法律层面取得土地使用权。
所谓股权转让，是公司股东依法将自己的股东权益有偿转让给他人，使他人取得股权的民事法律行为。股权转让时，从税收上看，现阶段主要涉及、企业所得税、个人所得税、等。
两者比较，土地使用权转让是土地实体交易行为，标的是土地，而股权转让是资本转让，是公司经营、管理、收益等一揽子，包含公司动产、不动产、知识产权、债权债务等，股权则是复合，有些公司可能包含土地使用权。
有学者认为，股权转让是虚拟资本的转让，土地使用权转让是实体资产转让，对此笔者持不同意见，股权转让当中就包含动产、不动产所有与股本有关一切转让，用一句通俗的话，吃肉加啃骨头。
为何出现以股权转让实现土地使用权转让呢？
1、税收原因。在实际交易中，土地使用权转让税费明显高于股权转让，且难度大。为了，人们就经常采取股权转让模式，把公司股份转让出去，公司名下的土地使用权随之易主。
2、土地使用权转让条件要求高。《城市房地产管理法》*三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。因此，对于土地使用权转让而言，有三项限制条件：已支付全部土地出让金；已取得土地使用权证；开发已完成一定的工作量。
3、手续不同。土地使用权转让是按照土地管理制度，需要经土地管理部门批准，如果是土地更加复杂。股权转让是按照公**、工商登记法律程序进行。再直白点，一种具有行政管理色彩土地交易，一种是民商事市场股权自由交易（国有资产股权、股份有限公司除外，不在本文讨论范围）。
二、如何做好股权转让实现土地使用权转让
1、注意股东表决程序。股权转让涉及公**和公司章程，公司股权转让、股东个人股权转让均应该告知股东，且应该召开股东会议进行法律表决。如我国《公**》规定，股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。
2、优先购买权。公**规定了公司股东转让股权，其他股东有优先购买权。故必须作明确表示，技术处理后，才能合法受让股权。否则，侵犯优先购买权的转让行为无效。
3、债权债务处理。接受公司股权，意味着公司所有的人财物、债权债务必须接受，而不是股权转让只接受土地使用权，不是取决于土地使用权价值，而是公司资产和盈利能力，有案例表明，某人接受煤矿股权后，本想大开发赚一把，谁知，债主每天爆满，所以，接受股权就全面了解企业资产状况。
4、掌握土地用途、使用年限、土地规划条件等。我国实行土地用途、规划管理制度，股权转让前，必须了解该土地用途是否与自己需求吻合，土地使用权剩余年限多少，地块容积率、建筑面积、建筑高度等，涉及土地、规划等部门审批，如果改变规划条件，必须经同意、有关部门批准，按照法定程序改变规划，不是随心所欲的事。
6、不触碰刑法红线。借股权转让实现土地使用权转让，有时会涉及违法犯罪问题，如非法倒卖土地使用权、偷等。

股权转让的实施程序 
在股权转让合同的履行方面，转让方的主要义务是向受让方转移股权，受让方的主要义务是按照约定向转让方支付转让款。如何才能保证股权有效转移？
对于有限责任公司来说，新《公**》*33条规定，有限责任公司应当置备股东名册，记载下列事项： 
•股东的姓名或者名称及住所； 
•股东的出资额； 
•出资书编号。
记载于股东名册的股东，可以依股东名册主张行使股东。
公司应当将股东的姓名或者名称及其出资额向公司登记机关登记；登记事项发生变更的，应当办理变更登记。未经登记或者变更登记的，不得对抗*三人。
《公司登记管理条例》（2005年修订）*三十二条规定，公司变更实收资本的，应当提交依法设立的机构出具的，并应当按照公司章程载明的出资时间、出资方式缴纳出资。公司应当自足额缴纳出资或者股款之日起30日内申请变更登记。
可见，在有限责任公司，受让人即使签订了股权转让合同，且合同已经生效，在公司为其履行股东名册登记变更程序之前，尚不能认定其已取得了股东，只有在公司股东名册变更并进行工商变更登记之后，新老股东的交替方才在法律上真正完成，并具有了社会公示性。股份有限公司股权转让的情况有所不同。其股权转让合同生效，受让人即取得公司股权，合同当事人为记名股东的，应通知公司办理股东名册登记变更。
需要说明的是，上述登记变更手续具有宣示性或对抗性，是受让人保护自身，对抗公司或*三人有效的手段，实践中一定要予以高度重视，千万不能因为一时的手续繁琐而不为从而留下隐患。
在进行股权转让时，还应当注意法律对转让主体、内容、程序上的一些规制。如新《公**》百四十二条规定，发起人持有的本公司股份，自公司成立之日起一年内不得转让。公司公开发行股份前已发行的股份，自公司在证券交易所上市交易之日起一年内不得转让。
公司董事、监事、管理人员应当向公司申报所持有的本公司的股份及其变动情况，在任职期间每年转让的股份不得**过其所持有本公司股份总数的百分之二十五；所持本公司股份自公司上市交易之日起一年内不得转让。上述人员离职后半年内，不得转让其所持有的本公司股份。公司章程可以对公司董事、监事、管理人员转让其所持有的本公司股份作出其他限制性规定。
除了法律规定之外，如果公司章程对股东转让股权或股份有特别限制和要求的，股东订立股权转让合同时，不得违反这些规定。
程序上，新《公**》*72条规定，有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。
股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。
公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。
总之，股权转让是较为复杂的法律问题，在进行股权转让之前，建议咨询公**人士，并谨慎行事。

法人财产权和股权的相互关系有以下几点：
1、股权与法人财产权同时产生，它们都是投资产生的法律后果。
2、从总体上说股权决定法人财产权，但也有和例外。因为股东大会是企业法人的机构它做出的决议决定法人必需执行。而这些决议、决定正是投资人行使股权的集中体现。所以通常情况下，股权决定法人财产权。股权是法人财产权的内核，股权是法人财产权的灵魂。但在承担民事责任时法人却*经过股东大会的批准、认可。这是法人财产权不受股权辖制的一个例外。这也是法人制度的必然要求。
3、股权从某种意义上说也可以说是对法人的控制权，取得了企业法人的股权，也就取得了对企业法人的控制权。股权掌握在国家手中，企业法人终就要受国家的控制；股权掌握在公民手中，企业法人终就要受公民的控制；股权掌握在母公司手中，企业法人终就要受母公司的控制。这是古今中外不争的社会现实。
4、股权转让会导致法人财产的所有权整体转移，但却与法人财产权毫不相干。企业及其财产整体转让的形式就是企业股权的全部转让。全部股权的转让意味着股东大会成员的大换血，企业财产的易主。但股权全部转让不会影响企业注册资本的变化，不会影响企业使用的固定资产和流动资金；不会妨碍法人以其财产承担民事责任。所以法人财产权不会因为股权转让而发生改变。

股权转让的税务处理 
股权转让的税务处理应分别股权的购买方、股权的转让方、被买卖股权的企业（目标企业）进行分析。
先分析目标企业。股权转让中目标企业可以解散，也可以不解散。如果不解散，则无论股权是部分转让还是全部转让，目标企业作为法人的地位没有改变，所有的纳税事项均由目标企业延续，股权转让交易不会使目标企业产生纳税事项。如果目标企业解散，其股权转让的交易实际上就是收购企业吸收合并目标企业，其税收处理为：
（1）关于所得税。目标企业是否就转让中的所得缴纳所得税取决于收购企业支付的价款中非股权支付额的份额。如果除收购企业股权以外的现金、有价证券和其他资产不高于所支付股权票面价值（或支付的股本的账面价值）20%的，经税务机关审核确认，为免税合并；否则，为应税合并。
（2）关于流转税。根据国税函[2002]165号文《国家税务总局关于转让企业产权不征收问题的批复》的规定，“转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产，转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于征收范围，不应征收。”国税函[2002]420号文《国家税务总局关于转让企业全部产权不征收问题的批复》规定，“转让企业全部产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，因此，转让企业全部产权涉及的应税货物的转让，不属于的征税范围，不征收。” 也就是说，无论是应税合并还是免税合并，目标企业都*缴纳流转税。
（3）关于土地。根据财税[1995]48号《关于土地一些具体问题规定的通知》*三条，“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地。”
再看收购企业。如果目标企业不解散，则无论收购企业是部分还是全部收购股权，收购企业不涉及任何纳税事项。如果目标企业解散，目标企业所有的资产负债都纳入到收购企业的账上。会计上按同一控制还是非同一控制将资产负债按账面价值(同一控制)或评估价值(非同一控制)入账，税收上按免税合并还是应税合并将计税基础确定为原账面价值(免税合并)或评估价值(应税合并)。此外，根据财税[2008]175号文《关于企业改制重组若干契税政策的通知》*三条的规定：“两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。”
后分析转让方。股权转让方的税务处理因转让方是法人还是自然人而有所不同。如果是法人，发生的股权转让所得应计入当期的应税所得额；股权转让损失可以在税前扣除，但每一纳税年度扣除的股权转让损失，不得**过当年实现的股权投资收益和投资转让所得，**过部分可无限期向以后纳税年度结转扣除。如果是自然人，其股权的转让因目标企业是上市公司还是非上市公司而不同。如果是上市公司，则个人转让的所得暂免征个人所得税；如果是非上市公司，则个人转让股权的所得比照“财产转让所得”由收购方代扣代缴个人所得税。
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